民法典普法100篇之七十物业服务条约

本文摘要：民法典之七十（物业服务条约）法务咨询特别号 第二十四章 物业服务条约 物业服务条约整个一章都的新增内容，在吸收整合物业治理条例和最高法物业服务解释的基础上形成的本章内容。对本章划定我是持怀疑态度的，主要是条约主体不确定。民法典及物业服务解释都划定了业主大会或业主委员会与物业服务人签订物业服务条约。 但当下我国的业主大会或业主委员会制度很不完善，离确实落地行使权利另有很长的路要走，从而使业主大会或业主委员会制度形虚设。

民法典之七十（物业服务条约）法务咨询特别号 第二十四章　物业服务条约 物业服务条约整个一章都的新增内容，在吸收整合物业治理条例和最高法物业服务解释的基础上形成的本章内容。对本章划定我是持怀疑态度的，主要是条约主体不确定。民法典及物业服务解释都划定了业主大会或业主委员会与物业服务人签订物业服务条约。

但当下我国的业主大会或业主委员会制度很不完善，离确实落地行使权利另有很长的路要走，从而使业主大会或业主委员会制度形虚设。从业主大会或业主委员会的发生法式到其议事规则，从其日常事情形式到对其事情的监视，都没有形成可操作的工具。正是由于业主大会或业主委员会的缺失，所谓的物业服务条约也易形成蜃楼海市。

等那一天其落到实处，再来讨论物业服务条约，才更有意义。第九百三十七条　【物业服务条约界说】物业服务条约是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供修建物及其隶属设施的维修养护、情况卫生和相关秩序的治理维护等物业服务,业主支付物业费的条约。物业服务人包罗物业服务企业和其他治理人。

物业条约的界说明确了物业服务人的事情内容，有1提供修建物及其隶属设施的维修养护；2情况卫生事情；3相关秩序的治理等事情。主要是相关秩序的治理，需要明确治理的规模，治理的内容，治理的手段等，如果没有明确的界限，很容易形成强势物业，侵犯业主利益。第九百三十八条　【物业服务条约内容和形式】物业服务条约的内容一般包罗服务事项、服务质量、服务用度的尺度和收取措施、维修资金的使用、服务用房的治理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公然作出的有利于业主的服务答应,为物业服务条约的组成部门。物业服务条约应当接纳书面形式。本条划定了物业条约一般应包罗的内容，对服务项目和服务质量条款要详细明确，防止泛起纠纷后推诿扯皮。

除以上条款外，还应有公共部位的开发及收益归属，服务用度包罗的详细项目等内容。第九百三十九条　【物业服务条约的效力】建设单元依法与物业服务人订立的前期物业服务条约,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务条约,对业主具有执法约束力。对本条中的前期物业服务条约对业主的约束力，我是不认可的。

他突破了条约的相对性原则，业主对该条约的内容绝不知情，却要受其约束，这是什么原理。我们为什么不能将业主大会或业主委员会设立作为交付的条件，其设立后，是自行选择物业服务人还是和建设单元选定的物业服务人签订条约，都由其做主，其订立的物业服务条约固然对全体业主具有约束力。前期物业服务只视为建设单元交付衡宇的隶属义务，从逻辑上讲不是更能说的通。

第九百四十条　【前期物业服务条约法定终止条件】建设单元依法与物业服务人订立的前期物业服务条约约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务条约生效的,前期物业服务条约终止。前期物业的终止因是建设单元指定，不能完全切合业主的意思，其存在的正当性是打折扣的，所以民法典赋予了业主大会或业主委员会订立条约有权法定前期物业服务条约。第九百四十一条　【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部门专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部门专项服务事项向业主卖力。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后划分转委托给第三人。对专业性较强的服务事项可以转委托，但物业服务人就转委托的事项负担责任，即业主不能直接向转委托受托人主张权利，只能向物业服务人主张。第二款是新增内容，防止的是将服务层层分包，降低服务质量。

第九百四十二条　【物业服务人的一般义务】物业服务人应当根据约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和谋划治理物业服务区域内的业主共有部门,维护物业服务区域内的基本秩序,接纳合理措施掩护业主的人身、产业宁静。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等执法法例的行为,物业服务人应当实时接纳合理措施制止、向有关行政主管部门陈诉并协助处置惩罚。本条划定了物业服务人的一般义务，需要注意的是，日常的维修、养护、绿化等事情，需支付的用度是否包罗在物业服务费中，哪些支出不包罗在服务费中，需业主另行支付用度，需要明确。

物业服务人对业主的违法违规行为的制止，其使用的措施相关执法应做出划定，防止物业服务人取代行政执法机关职责，侵犯业主利益。第九百四十三条　【物业服务人信息公然义务】物业服务人应当定期将服务的事项、卖力人员、质量要求、收费项目、收费尺度、推行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部门的谋划与收益情况等以合理方式向业主公然并向业主大会、业主委员会陈诉。本条划定较为详细明确，即是业主的知情权体现，也是物业服务人必须推行的义务。

是本章划定中可以点赞的一条，遗憾是没有划定违反该义务的责任，这就需要在条约中明确了。第九百四十四条　【业主支付物业费义务】业主应当根据约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经根据约定和有关划定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得接纳停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本条第三款是新增条款，明确了物业服务人不得接纳影响业主正常生活的方式催要物业费，如果再划定了以此类方法催要物业费需负担的责任，那就更好了。物业服务人只能通过诉讼或仲裁的方式，要求业主支付物业服务。

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